Sie können eine vermietete Immobilie verkaufen, ohne dass der Verkauf allein das Mietverhältnis beendet. Für Interessenten müssen deshalb Gebäude und Vermietung zusammen verständlich werden. Ein geordneter Überblick über Verträge, tatsächliche Einnahmen und anstehende Arbeiten ist aussagekräftiger als eine Renditezahl ohne Erläuterung.
Wissen für EigentümerVerkaufen
Eine vermietete Immobilie verkaufen
Der Mietvertrag bleibt bestehen. Für den Verkauf zählen nachvollziehbare Erträge, der Gebäudezustand und geordnete Unterlagen.
Eine vermietete Immobilie verkaufen mit bestehendem Vertrag
Beim Verkauf vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Der Eigentumswechsel macht die Wohnung also nicht automatisch frei. Stimmen Sie das Exposé und die Käuferansprache auf die tatsächliche Vermietungssituation ab.
Rechtsgrundlage: § 566 BGB zum Eigentumswechsel bei vermietetem Wohnraum.
Versprechen Sie Interessenten keine kurzfristige Selbstnutzung, deren rechtliche Voraussetzungen nicht geprüft sind. Halten Sie stattdessen fest, welche Einheiten vermietet sind, welche leer stehen und welche vertraglichen Vereinbarungen dokumentiert sind.
Ertrag und Aufwand nachvollziehbar darstellen
Eine belastbare Verkaufsunterlage trennt die vereinbarte Miete von den tatsächlich eingegangenen Zahlungen. Stellen Sie Nettokaltmieten, Rückstände, Leerstände und bekannte Vereinbarungen zusammen. Betriebskostenvorauszahlungen sollten in der Übersicht getrennt erscheinen, damit sie nicht mit dem eigentlichen Mietertrag verwechselt werden.
Ergänzen Sie den Gebäudezustand und bekannte Investitionen. Bei einer Eigentumswohnung sind auch Unterlagen der Gemeinschaft für die Einordnung hilfreich. Eine hohe Miete sagt für sich allein wenig darüber aus, welcher Aufwand auf einen Käufer zukommt. Geben Sie zu jeder Übersicht den Stichtag an.
Ein Verkaufsordner für die Kapitalanlage
Vorhandene Unterlagen lassen sich in drei Bereiche ordnen: Vermietung, Gebäude und Gemeinschaft. Das macht Rückfragen gezielter und verhindert, dass verschiedene Versionen derselben Zahlen im Umlauf sind.
- Vermietung: Mietverträge mit Nachträgen, Mietübersicht, Abrechnungen und dokumentierte Kautionen.
- Gebäude: Grundrisse, Flächen, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen.
- Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Abrechnungen und Versammlungsprotokolle.
Geben Sie personenbezogene Mieterdaten nur im erforderlichen Umfang weiter. Klären Sie vor der Weitergabe, welche Angaben Interessenten in welcher Phase benötigen. Die allgemeine Unterlagenübersicht für den Verkauf ergänzt diese Vorbereitung.
Ein Vorkaufsrecht ist kein Automatismus
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht nicht bei jedem Wohnungsverkauf. § 577 BGB betrifft bestimmte Fälle, in denen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und an einen Dritten verkauft wird. Das Gesetz enthält außerdem Ausnahmen. Lassen Sie die konkrete Konstellation vor der Vertragsgestaltung prüfen.
Rechtsgrundlage: § 577 BGB zum Vorkaufsrecht des Mieters.
Für die Prüfung sind die zeitliche Reihenfolge von Mietbeginn, Umwandlung und Verkauf sowie die Unterlagen zur Eigentumsbildung wichtig. Eine bloße Angabe wie „vermietet seit vielen Jahren“ reicht zur Klärung nicht aus.
Erfahrung mit Kapitalanlageimmobilien einbeziehen
Karolis Simkus war vor der Gründung von Weserburg Immobilien im Jahr 2014 acht Jahre im Finanzwesen mit Fokus auf Kapitalanlageimmobilien tätig. Diese Erfahrung ist ein konkreter Hintergrund für das Gespräch über Ihre vermietete Immobilie.
Weserburg Immobilien bewertet Immobilien in Bremen, Bremerhaven, Oldenburg, im Bremer Umland und an der Küste. Nach der Besichtigung erhalten Sie eine ausführliche schriftliche Marktanalyse und Immobilienbewertung. Sie ist kostenlos und unverbindlich. Zur Verkaufsbegleitung gehören auch die Vermarktungsstrategie und die Finanzierungsprüfung der Käufer.
Häufige Fragen
Endet der Mietvertrag durch den Verkauf?
Der Verkauf allein beendet den Mietvertrag nicht. Bei vermietetem Wohnraum tritt der Erwerber grundsätzlich in die bestehenden Rechte und Pflichten ein. Stellen Sie die Vermietung deshalb gegenüber Interessenten korrekt dar. Ob später andere mietrechtliche Schritte möglich sind, ist eine gesonderte Frage und muss anhand des Einzelfalls rechtlich geprüft werden.
Hat jeder Mieter beim Verkauf ein Vorkaufsrecht?
Nein. Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB betrifft bestimmte Verkäufe im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum nach Überlassung an den Mieter. Es gibt zudem Ausnahmen. Lassen Sie Mietbeginn, Umwandlung und geplanten Verkauf prüfen. Aus der Tatsache, dass eine Wohnung vermietet ist, lässt sich allein kein solches Recht ableiten.
Welche Zahlen sind für das erste Gespräch sinnvoll?
Hilfreich sind die Anzahl der Einheiten, die Flächen, die aktuellen Nettokaltmieten und Angaben zu Leerstand oder bekannten Rückständen. Halten Sie außerdem vorhandene Unterlagen zu Modernisierungen bereit. Fehlen einzelne Informationen, können Sie die Bewertung trotzdem anfragen. Beim Rückruf bespricht Weserburg Immobilien mit Ihnen, was für die weitere Einordnung noch gebraucht wird.
Die rechtlichen Hinweise dienen der allgemeinen Orientierung. Lassen Sie Fragen zu Ihrem konkreten Fall rechtlich beziehungsweise steuerlich prüfen.
Ihre Kapitalanlage einordnen lassen
Nennen Sie uns die Eckdaten Ihrer vermieteten Immobilie. Wir rufen Sie zurück und besprechen die kostenlose Bewertung.
Kostenlose Bewertung anfragenAm Tabakquartier 62, 28197 Bremen · 0421 17 53 54 28